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王建勋土地制度和财税制度不合理造成高房价

来源: 2019年03月19日

王建勋:土地制度和财税制度不合理造成高房价

核心提示:近期,陕西省率先对房地产利润进行限制,在大多数人拍手称好的时候,业内专家王建勋则表示不合理,他认为尽管造成中国高房价的原因,开发商有一定的,但是关键还在于土地制度和财税制度不合理。

四百多年前,莎士比亚借剧中人物说:“我们要做的第一件事情,就是把所有的律师杀光。”而在当下的中国,恐怕很多人会说:“我们要做的第一件事情,就是把所有的开发商杀光。”他们以为,杀光了开发商,房价就下来了。

尽管这种说法显得有些夸张,但无论是一些普通民众,还是一些政府官员,都倾向于把高房价的罪过归咎于开发商,归咎于它们挣得太多。这不,陕西省政府部门最近下发通知,表示要把房地产利润控制在10%左右。不少人为此叫好,认为这展示了政府调控房地产的决心,有助于降低房价。他们唯一担心的是,能不能落实。

但在我看来,这种控制房地产利润的政策是个馊主意,不仅降不了房价,而且还涉嫌侵犯开发商的权利。毋庸置疑,中国的房价高得有些不正常,但原因究竟何在?很多人不假思索地认为,主要是因为开发商太贪婪,房地产行业利润太高。其实,这根本就是一个错误的板子。开发商不赚钱怎么会有动力盖房子?利润多高才算“太高”?尽管房价高的原因可能是多方面的,但主要的原因至少包括两个。一个是土地制度不合理——城市土地实行国有,导致政府成为城市中唯一的“地主”,任何人想要建设商品房,只能向政府买地。在政府垄断土地的情形下,地价不断飙升,房价不高才怪。人们也不想想,“小产权房”为何便宜那么多呀?

另一个导致房价畸高的原因是财税制度不合理。1994年之后的“分税制”,不过是税收的再集权,中央拿60%~70%的财政收入,而地方只拿30%~40%,反过来,中央只支出30%~40%,而地方却要支出60%~70%。结果是,地方政府捉襟见肘,怎么办?卖地。此所谓“卖地财政”也。不少城市近一半甚至一半以上的收入都是靠卖地而得,地价一路走高。

不难看出,不改变土地制度和财税制度,房价很难降下来。哪怕政府出台再多的调控措施,也基本上无济于事,不过是用一个错误来弥补另一个错误。更加重要的是,不少调控措施都涉嫌侵犯民众或者企业的权利。譬如,限购令侵犯了一些打算购房者——尤其是非本地户籍人士——的权利。凭什么户籍不在当地的人士不能自由购房?

陕西这种限制房地产利润的“土政策”则涉嫌侵犯开发商的权利。凭什么限制房地产的利润?哪部法律授予了政府这样的权力?此种政策的正当性何在?可能有人会说,谁让开发商赚那么多钱呢?问题是,赚钱多难道是一种罪过吗?如果是的话,所有赚钱多的人或者企业是不是都应该受到谴责甚至获罪?那些垄断国企——石油、电力、电信、银行等领域的国企,不是都赚得盆满钵满还获得补贴吗?也没见政府出台限制其利润的政策,反倒还要做大做强呢!当然,一些房地产领域之外的私企利润也很高,也不见人们呼吁限制其利润。开发商咋就成了一些人或者政府的眼中钉?

可能有人会说,房地产业很特殊,涉及到千家万户,涉及到国计民生,不能不加以控制。可是,哪个行业不特殊?哪个行业不涉及到“国计民生”?面包、衣服、电脑、汽车等行业不涉及到亿万民众和“国计民生”吗?难道也要控制这些行业的利润?与这些行业相比

王建勋土地制度和财税制度不合理造成高房价

,房地产业特殊在何处?如果有人说房子是“刚需”,那我的问题是,面包、衣服、电脑等物品不是“刚需”吗?对于很多人来说,没有房子还能过日子,但没有面包、衣服、电脑简直不可思议。

再说了,为何要把开发商的利润控制在10%左右?这是如何计算出来的?为何不是5%或者20%?难道10%左右的利润是可以接受或者“科学”的?如果决策者拿不出有说服力的理由,此举就只能被认为是拍脑袋政策。其实,利润的高低从来都没有一个客观标准,从来都是相对而言的。企图找到这样一个标准并据此制订政策,不仅是理性的狂妄,而且会误入歧途。

在一个市场经济社会里,房地产企业与其他任何营利性企业一样,目标当然是盈利,而且是赚得越多越好。这何罪之有?只要它们的行为正当合法,哪怕它们赚取了20%、30%甚至更高的利润,他人也无权指责,政府更无权限制。一个企业或者行业利润的高低完全是由市场决定的,如果消费者买它的账,它的利润就会高,否则就会低,甚至还可能会破产。

可能有人会说,中国不是市场经济,开发商也不是依靠合法经营赚得的钱。我完全同意“中国不是市场经济”的判断,但问题是,这并不意味着,在中国,所有的交易都是不正当的,也不意味着所有开发商的所有利润都是“带血”的。如果中国不是市场经济,人们应当做的是推动市场经济的建立,而不是挥舞起计划经济的大棒。如果有证据表明一些甚至所有开发商的利润都是靠非法手段获得的,当然应当将其绳之以法。问题是,如果人们拿不出这样的证据来,决不能仅仅靠猜测就认为人家非法致富,更不能不分青红皂白地使用控制人家利润的不当手段。

也许有人继续辩解道:“老百姓怎么可能拿出开发商非法获利的证据?那是政府部门的任务,政府部门应当采取行动,但它们不行动,甚至还与开发商勾结起来呢!”如果这种说法站得住脚的话,也不在开发商。人们应当做的是推动一个有限政府的建立,迫使它阻止非法获利,而不是拿开发商撒气,虽然它们可能也负有一定的。如果人们不愿意付出代价推动建立一个有限政府,或者认为不如通过直接惩罚开发商来得痛快,那我只能说,他们是一群不负的人,是一群欺软怕硬的人。其实,如果没有一个有限政府,即使把所有的开发商都杀光,住房问题依然不会得到解决,甚至会更加糟糕。

众所周知,过去几年,随着房价的不断攀升,人们的抱怨和不满越来越多,而且越来越激动和情绪化,谁要是“替”开发商说话,一定会被骂得狗血喷头,甚至被认为拿了开发商的好处。其实,人们应当冷静下来,仔细思考一下导致房价高的原因究竟是什么,到底谁应当为此负责,而自己的又是什么。法国历史学家、社会学家托克维尔说,只有辨明自己不幸的原因,并担负起自己的,才可能脱离不幸。

点评:房子作为一个高资产的商品,受到社会极大的关注,面对高房价已经超过了社会承受之重,对于房价暴涨的原因,有很多说法,并不统一。不过,现在要做的不是指责谁的过错,更重要的是,要如何解决这个问题。

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